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发表于 2022-4-18 11:57
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当我们研究一个产品的时候，我们需要研究几样东西，首先是产品的消费群体，其次是产品的消费者习惯，最后是对未来做出预判，地产是商品，这个模式自然也适合地产。地产的消费者是人，我们需要研究购房者这个群体，主要是他们的购买习惯，通过分析，我们最后推导出地产行业接下来的趋势。你会惊奇的发现，还款人在24~28周岁的人群占比不会低于百分之60，还有一个数据也非常重要，那就是去年的买房群体中，会有不低于百分之20的人口手里不低于2套房。按照正常的逻辑，人口出生减少，那么买房群体应该是减少的，但是从2017年开始，销售面积增加，这是非常不合理的，也就是有促进因素帮助地产销售面积增加。18年比17年销售面积增加2000万平方米，也就是增加了接近20万套房产，可是95年比94年人口出生少了46万人口，按照适龄人员结婚的原则，应该是少了23万待组建家庭，销售面积应该减少2000万平方米才对，可是刚好反过来。以此类推，18年多销售了40万套，19年40万套、20年70万套、21年130万套，4年多销售280万套，这个是需要在今后的几年还的，很多人说现在有借无还才是大爷，可是，这些在之前买房的群体会在今后的五年里在买第二套房产吗？答案是否定的，房产的回头客是没有的。
综合起来，我们可以预测未来几年地产行业的发展趋势。首先是人口，99年以后出生的人口分别是1827万、1765万、1696万、1641万和1594万，对比94年减少271万、333万、402万、457万和504万，换成房产销售数量分别减少135万套、165万套、201万套、230万套和252万套。17年销售数量大概在1600万套，按照推论，22年以后分别销售数量为1465万套、1435万套、1400万套、1370万套和1348万套。
如果减去98年到2003年买房数量，22年以后分别是1365万套、1305万套、1279万套、1200万套、1120万套。
如果继续减去22年前五年多出的销售，22年以后分别是1325万、1265万、1229万、1070万套。
如果去库存，将房产库存保持在稳定的水平，就是每年房产销售的百分之20，三年库存消化完毕，大概每年还需要去库存60万套。今年库存是5.6亿平方米，约为560万套。22年以后的的数据分别是1265万套、1205万套、1169万套、1070万套。
这里，还没有考虑二手房的因素和拆迁安置房对商品房的影响。二手房的挂牌数量和拍卖原则导致统计具体数字很难，拆迁安置房的交易难以统计。这两个数据也是非常关键的因素，这里暂时不做考虑。
单纯的数据对生活的影响不大，我们通过对比可以知道接下来会发生的事。2022年新房销售面积在1265万套，同比正常数据1400万套，降低百分之10；同比去年的接近1800万套，同比降低百分之30，这也意味着，今年的地产行业同比去年，要么缩减地产行业百分之30的从业人员，要么忍受所有地产行业人员工资降低百分之30。
22年到25年以后的地产数据，每年约以百分之5的速度减少；25年以后，按照人口数据和24年前商品房销售数据，25年以后，地产行业的萎缩速度大概在百分之10左右。最后直到一个安全的数据，市场的复兴，改善型住房需求的增加，只有改善型住房成为一个大的消费群体的时候，地产行业才会走出阴影。
刚需群体，现在大概还有不到5000万，考虑到支付能力，真正的刚需群体剩余不到3500万，如果按照去年的销售面积，两年内就不会有刚需群体了。很多人在劝刚需群体不要买房，等待开发商降价，首先这里有一个问题，就是成本的问题，某位当过首富的地产大佬讲过，商品房的毛利率大概在百分之40，实际利润因人而异，假设现在地产的纯利润百分之30，现在确实遇到行业收缩，企业会打七折卖吗？我相信很多人会说这些地产商人以前挣到钱了，或者现在着急回笼资金，亏本也会卖。其实有一本书讲的是企业家思维，里面有一句话很有意思，说的是企业最核心的价值就是创造利润。活在现实中很累，活在梦幻中很假。我们只是普通人，五谷杂粮才是我们的生活。刚需，需要多去还还价，在现在的行情下，便宜是肯定的，白捡的事情还是不要想了 |
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