[滁州城事] 我去旁听了大家关注的某物业公司起诉小区业委会庭审

这段时间大家很关注的某小区跟某物业公司的纠纷跟连续剧样的，物业公司起诉了小区业委会，20号开庭，我去旁听了庭审过程。原告物业这边去了4个人，其中一个是代理律师，被告小区业委会是业委会主任出庭，有个大概是小区业主，说有律师证，说材料比较多，请求坐旁边帮着整理材料，法官同意了。小区业主旁听的来了十几个，社区工作人员作为证人出庭。 后来法官来了，从审判台上拿出一大摞打印纸，大概有十几厘米厚，我还想，这法官还要准备打印纸啊，后来才知道，是物业公司提交的证据，大概几百份，当时就让我震惊了，就这点事，准备这么多证据，看样子物业这边准备的很充分。看物业的代理律师神情，感觉比较自信。 我不是物业的，也不是这个小区业主，我尽量客观的说下庭审过程。 物业这边开始举证，主要就是举证小区业委会召开的业主大会的决议没有征求业主意见，以及没有按规定把业主大会表决事项提前送给每一位业主，也没有经过全体业主三分之二业主投票表决，所以，要求小区业委会撤销重新选聘物业的决议。物业提供了大概有几百份书面、录音、视频资料给法庭，也截取了部分当庭播放。 小区业委会这边针对物业提交的证据进行答辩，业委会这边举证了根据安徽省物业管理条例，小区可以选出业主代表代表业主召开业主大会表决，至于业主代表的权限范围，根据小区业主大会议事规则规定，并提交了小区业主大会议事规则，规定了业主代表可以代表业主投票表决是否重新选聘物业的事项。至于物业反复提到的没有书面送达到每位业主的问题，小区业委会答辩说，根据规定，书面送达不到的可以通过公示送达，小区业委会已经按规定在小区公示了。

物业提交了调查业主知否知道召开业主大会，和有没有授权给业主代表投票表决的问题，提交证据里业主说，对业委会工作不满意，不知道召开业主大会，没有授权给业主代表。 业委会答辩也当庭播放了业主的录音，视频，业主说，被物业调查时候，以为是说对物业工作是否满意，所以才说不满意；物业提供被调查的业主说没有接受过物业调查；物业提供的被调查人业主在外地，没有接受过调查，签字的只是亲属。 针对业委会的答辩，物业代理律师说，可能是业主时间长了记忆模糊。

物业提出小区业主大会和业主代表权限无效问题，社区工作人员当场出庭，说明小区业委会是在街道社区跟小区筹备组监督审核选出来的，业主代表是通过自愿报名，业主社区工作人员跟筹备组及小区志愿者上门一户一户签字征求意见的，比例完全符合法律规定。

法庭辩论后，是法官提问环节。 法官问物业：你们是业主吗？ 物业回答：我们不是业主。 法官问物业：你们做的关于业委会对业主做的调查，法律依据是什么？ 物业代理律师没有说出法律依据，只是说做个业主意见调查。 法官问：那你们主张撤销小区业主大会决议是法律依据是什么？物业回答：是根据民法第五百六十五条相关规定，对解除合同有异意的，可以提起诉讼。

最后陈述阶段，物业又提供了一个证据，说小区有人拉横幅反对小区更换物业。都给法官整笑了，问小区业委会，是不是有这个事，业委会主任也笑了，就回答了法官的提问，说业委会当时就报警了，警察来查监控，物业说监控坏了，物业也不能证明是哪个业主拉的横幅。既然是物业提交的证据，那就证明是业主拉的，我们也怀疑是物业自己拉的。 最后，法庭说，庭审结束，择日宣判。 庭审过程大概就是这些，刚开庭的时候，有个业主说可不可以现场直播，法庭没同意，说法庭不给录像录音，我头脑也记不了那么详细，或者有点出入的，请谅解。

其实这个案件争论的焦点就是业主代表能不能代表业主投票？ 我的理解，根据相关法律，小区业主比较多的，可以选代表参加业主大会，业主代表的权限，由业主大会议事规则规定来规定。 意思就是，小区业主选业主代表业主参加业主大会，至于业主代表有多大的权限，能代表什么，这个需要召开业主大会投票表决，这个必须要全体业主三分之二参与投票表决，如果通过了，那以后的业主代表就可以代表业主投票了。 从这个小区业委会提供的证据，符合法律程序，这个小区的业主代表可以代表业主参加业主大会，也有权利代表业主投票，是具有法律效力的。 物业提供的业主调查，先不说真实性问题，首先，物业不是业主，没权反对业主大会议事规则，其次，物业自己做业主调查对小区也没有任何法律效力。

书记员你好，辛苦了

这个问题的最终原因，是安徽物业管理条例里有个规定，物业合同到期前，小区要召开业主大会决定是否续聘物业。这个规定就导致了，虽然小区跟物业签订了固定几年的合同，但合同到期后，如果小区各种原因召开不了业主大会，或者各种人为障碍无法达到投票率，那就没法解聘物业，虽然不再签物业合同，但只要物业不走，就会形成事实合同，哪怕所有业主都反对物业，只要没召开业主大会投票，物业就可以一直干下去。 目前这个小区就是这个问题，物业合同23年就到期了，因为小区没有召开业主大会投票表决，物业公司一直干着，现在小区业主大会已经召开，也做出决议，物业公司就想办法来撤销业主大会决议，只要撤销了，那物业又可以继续干下去，继续延续原来的合同。 这就是很多小区物业虽然合同只是签了三年两年的，后面也没续签合同，结果干了十年八年，还有十几年的，虽然业主各种反对，就是赶不走物业。这就是很多物业反对成立业委会的原因。 这就是我们普通人认知跟法律的差别。 我们认为的合同签到什么时候，到期双方就没关系了，想干什么就干什么了，但法律又给小区业主解除合同附加了个条件，只有符合附加条件才能解除合同。但物业公司合同到期后没有任何附加条件，这附加条件门槛太高，成立业委会是座山，让全体业主投票又是座山， 很多小区目前就说这个情况，虽然对物业不满意，想换物业，物业就看着你，有本事先翻过两座大山，翻不过来就受着。

这个fa律条款本身就是扭扭捏捏的，合同到期小区和业委会没有动作，视为自动续约物业公司，但是小区和业委会想开掉物业公司那就非常难，所以这个就是保护物业公司的，让物业公司很难被开掉，我们小区早就有换物业公司的打算了，结果折腾了一年，都没把物业给开掉

只能说明小区是块肥肉，物业舍不得走