滁州说大不大，说下不小。房产划分也是有几个板块。因为我是做除甲醛生意，天天各个区域都跑，有自己看法。
1.滁州主城区，我的记忆都是从南湖开始了，鲜鱼巷口那边只是经常路过，没有切实感受过，从南湖到清流公园，是我认为的主城区。
这里的房价，更多的不是房子本身价值，总体新房，次新房都很少，但是附加价值多，生活便利，工作方便，学校多而且好。如果说房子值5000，那么附加价值也能值5000，买主城区的按照这个价格靠，你觉得这个房子值3000，那么总价8000就能接受。房子你觉得值1000，那么6000接受。
2.次主城区域，这个我是觉得从清流公园到花园路，这个大部分都是后期开发的多层房子，六楼没有电梯为主，算曾经的主城区改善区域。
这个区域现在也很成熟，生活方便，但附加价值就低很多，毕竟学校，公园，配套设施就差一点，那个时期也许大家觉得房子改善本身大于配套，所以规划上就没有怎么安排。同类对比，你觉得房子3000，附加价值3000，那么就6000，房子4000，附加价值3000，那么就是7000这样。
3.城南政务板块，现在来看整体规划是花园路到龙兴路算一个完整区域，这个主要08年后整体规划，相关配套就一步一步完善，早期就是房子本身价值，而没有任何配套价值，所以从3000+房子的价格一路随着生活，工作，医疗，教育，娱乐，公共设施等一步一步配套，整体价格提升。
同样我的看法，房子4000，配套4000，这样去参考即可。这个区域的房子本身价差也很大，可以3000配套5000，也可以房子5000配套3000，毕竟是一个全新区域，而且跨度时间也就在十年左右，此长彼消。
4.苏滁板块，这个是最新区域板块，是我个人理解争议最大的，有的看好说对标苏州工业园板块，不好看的说对标合肥新站区的工业板块，这就是两个极端。
而我的看法就是，那边产业配套越来越好，整体规划很清晰，地理位置和自然基础也有，走出来就是工业园，走不出来就是工业区。这个区域我是拿捏不太好，可能性太多，就看园区发展和园区投入。目前我的判断，房子3000，配套2000。都是新楼盘，上下波动很小。
5.滁东板块，我因为在城东花园住过，那边也算熟悉，以前我们是按照扬子转盘哪里为滁东，现在我也不太好说具体区位，应该还是以过了清流桥为准吧。
滁东算早期工业区，现在拆的大差不差，整体感觉好了非常多，楼盘设计，位置从08年开始其实不输城南，唯一我觉得没有跟上就是配套，2015年我住城东花园，一个大点超市都没有，现在看就是改善很多，医院，学校，公园，都齐全。生活成本也相对较低点，但这个板块房价我觉得最稳，不管市场好坏，波动很小，金域豪庭在2012价格在滁州不算便宜，玲珑湾在2016年也不便宜，也就是两代产品都属于高开低走，没有很大变化。
我个人理解太平衡，也太不突出，选择滁东还是以居住为主，但教育资源，生活配套又不是那么强，导致了，好也挺好，但又没有那么好。这样看，房子价值3000，配套价值3000，那么这个板块差异就在房子本身。
2000房子+3000配套，5000.
5000房子+3000配套，8000.
6.城北板块，这个其实在我理解也算新的，以前的城北好像是说鲜鱼巷口以北，到西涧花园那边，后来琅琊区政府搬迁才算重新定义城北。以过了明光大桥一路向北为算，现在都到了三官了。这个算一个完整规划，全新定义，我早期觉得是为了解决主城区拥挤，没有发展空地，以过明光大桥来带动新的发展，我记得2015年买房子，选择城北的第一考虑就是离市区近，有的朋友是父母在主城区居住，去城南觉得太远不方便，而城北就近很多，次主城区域到城南是有一大段空白，这个错觉让人觉得很远。就好比现在城南去高铁站区域，实际距离没多远但感官很远。
这样看，城北就是成也主城，败也主城。为什么这样感觉，首先从生活配套，住城北基本上不像城东一样感觉需要一个超市，因为觉得白云超市就是自己区域的。那反过来说到学校，一开始提出五中和二附小搬迁城北，很多人觉得很正常，理所当然。那么就有了后面事情。
城北也算我房产分析中争议最大了，我2018年提出来，城北房价就是值4000左右，那个时候考虑更简单，就是地价一倍即房价，4000是合理的，那很多人就调侃我什么4000买洋房美滋滋。其实逻辑上，我是真的认为在2018年就值那个价格，同时间段看，6000买城北和6000买城南，区别还是很大的。尤其在现阶段楼市下行。
那现在我的逻辑了，是觉得城北配套一步一步完善，整个扬子路以北的改变，城北99广场的开业，医院配套，学校成绩提升，城北价值应该是，房子4000，配套2000，也就是6000。具体就在这个上下调整，房子3000配套2000，5000，房子5000配套2000，7000。而且短时间都在这个区域徘徊，还是那样，受主城区影响太大。但核心配套又拼不过。除非大力出奇迹。
7.高铁和明湖板块，这个板块我感觉是滁州下一个十年规划了。完成后的对接高铁站，明湖，城南，那么一个全省能打的板块就出现了。其他区域还是市内对比，而城南，明湖，高铁站，肯定是扛大梁对标全省。
那么这个区域的设计和配套，就是全市最好，一个奥体，一个新一中，都是扛鼎。但新版块的波折和起伏必然也是最大，房子价值5000，配套1000，梦想值1000，也就是7000。
8.乌衣板块，这个完全对我们来说就是一个彻底独立板块，往南京对接，还是和城南对接都是遥不可及的未来。内部消化和流动是主流。房子价值3000，配套价值1000，梦想值500。
以上都是我个人理解和判断，也是整理下我的逻辑。后期我慢慢补充。
原标题：滁州城市板块个人看法
发表于 2022-4-23 09:29
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