[其它] 明年预测楼市应该不会跌，但大涨也不会有

近期，福建、湖南、河南、河北、广西、重庆等地的十余个城市相继释放“鼓励购房”的新政，没有嘴炮，都是实实在在的购房补贴、契税减免。 楼市调控了近一年，最难的不是还不起钱买不起地的房企，而是已经饿疯了也不敢声张的地方。 2021年，有些地方已经饿疯了 由于债券的穿透式监管，今年前三季度地方新增专项债仅完成了全年额度的40%，慢于历史同期约70%多的进度； 占政府基金性收入90%的土地收入，从8月至今单月同比增速已经降至-10%左右。 今年继续对小微企业和个体工商户税收减免，预计全年减负超7000亿元； 受疫情反复以及自然灾害影响，地方损失、支出累计近万亿； 截止今年三季度地方杠杆率（不包含隐形债务）增长至36.9%，创历史新高； 今年，地方上是真难。 上半年钱融不上，下半年地卖不出， 全年疫情反复经济生产不畅支出加大，持续减税降费收入缩减。 想多融点资搞点钱，监管太严，杠杆率又太高； 想多卖点地增加收入，调控太严，房企都穷哭了； 想多收点税填补窟窿，经济下行，企业眼巴巴看着你； 想省吃俭用勒紧裤腰带过日子，疫情反复，额外支出增加； 想彻底躺平，瞅瞅四周都在搞高科技你争我赶，只要有一口粮就得喂给搞科研的。 我们普通人难，还能发发牢骚， 开发商难，还能到处喊一喊， 地方难，忍着。 不仅得忍着，还得想办法解决经济增速的问题，解决就业的问题，解决绿色双碳的问题…… 明年的总基调：稳，为二十大胜利召开营造良好环境。 所以明年的经济任务比今年更重， 明年经济维稳的两把推手，一个是基建，一个是楼市。 不仅要搞，还得提前搞。 不仅要提前搞，还要责任到地方。 基建历来是支出的大头，而基建支出的六成都在地方。 这就好比让一个饿的站不起来的人去跑马拉松，不等教练吹哨腿就抽了。 任务背上了，下一步就是搞钱。 去哪搞？大概率还是土地收入。 稳经济的推手是基建和楼市，搞基建和楼市的推手是土地收入。 2022年，戒不掉的土地收入 1993年分税制改革之后，央地收入分配占比基本上1:1，支出责任比重则变化为2:8，去年甚至到了1:9。 地方在财权小、事权大的格局下，更加依赖卖地。 目前地方的收入来源有两种： 一种是以税收收入为主的一般公共预算收入，另一种是政府性基金收入。 目前两种收入方式规模相当，其中政府性基金收入的九成是土地出让金，堪称地方收入的“半条命”。 通过出让国有土地使用权，城市积累了扩张的原始资本。 近三十年来，城市的每一步扩张，都写满了土地收入。 比如基建， 一般而言，基建资金的60%来源各地方的自筹资金，包括一般公共预算、政府性基金、新增专项债、PPP和城投债等。 但是目前在防范地方隐性债务风险的政策基调下，城投平台融资束手束脚。 明年搞基建主要的发力点还是依靠地方的“显性”资金来源，也就是一般公共预算、新增专项债和政府性基金（土地出让金）三个方面。 注意！ 土地出让金对明年基建的支撑远没有这么简单。 因为地方偿还专项债、城投债的资金有一部分也来源于土地出让金 。 尤其是专项债利息，只能通过对应的政府性基金收入、专项收入偿还，不得通过发行专项债券偿还。 所以土地出让金不仅显性支持基建建设，同时也以隐性偿债的方式间接支持基建，支撑城市发展。 再比如对GDP增长的拉动 卖地的钱可以投入城市发展建设中，卖出的土地也可以源源不断地创造经济价值。 不论是住宅用地还是商业、商务、工业用地，拍出后从前期的建设施工到后期的生产销售、物业管理、科研创造等环节都会带动上下游产业链上百个行业的发展。 按照目前土地出让金单月下滑的速度测算，土地出让金继续下滑对明年全国名义GDP增速拖累约0.6%~3.5%。 而且，土地收入依赖度排名前5的浙江、江苏、福建、山东、广东合计GDP占全国约4成，加上土地收入依赖度排名第6、单位土地出让金下滑拖累全国GDP排名第5的四川，这6省的土地出让金下滑将关乎全国稳增长大局。 接下来，这6省在基建、楼市、土地等方面大概率会释放积极信号。 近两天中央和地方已经马不停蹄地抛出了一大波基建包： 13号，发改委发布102项重大工程项目，要适度超前开展基础设施投资； 14号，发改委再次发话推进重大项目抓紧上马，能开工的项目尽快开工建设； 14号，成渝双城经济圈2022年拟推进重大项目160个，总投资约2万亿元。 抛出基建包的同时，钱也提前支了。 同样是14号这天，部分地方债已提前下达，以便明年初早发债，稳投资稳经济。 调控可能会放松，放松的目的是“以托楼市来托地市” 今年三次集中土拍，第一次拍的热火朝天，第二次第三次直接熄火， 前脚高价拍了地，后脚就调控升级，打掉市场预期，打掉销售额，第一次高价拍地的房企亏成狗。 第一次集中土拍，北京挂牌出让的30宗土地中，亏损及零利润地块占比39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目仅有8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。 2021年，百强房企的利润降到了10%以内，甚至干不过制造业。 同时，还伴随着销售额与销售面积也在持续走低。 既不挣钱，又卖不出去货，谁还敢再拍地。 放松调控托住楼市，为的是让房企有钱赚，房企有钱赚才会继续拍地。 放出来的水，有一部分一定会流入楼市 财政宽松，意味着流动性充裕，也意味着一定会有一部分水流入楼市。 但是， 这部分水直接流到购房者手里的可能不多，但会流进房企手里。 房企不拍地，一部分是因为没利润，另一部分是因为搞不到钱。 所以，大概率会给房企适度解绑信贷政策，起码能拿到钱融到资去拍地。 松绑了房企的融资渠道，保证了他们的利润，房企愿意拍地了，敢拍地了。 地方有了土地收入，土地收入供给的基建，债务以及一连串的产业链上的行业，才能转起来。 否则，谈什么稳经济？ 对于刚需和改善客户来说，买核心城市、核心板块。 一定要抓住年底房企打折优惠的时间点，一旦他们拿到钱手里宽裕了，会收回折扣。 也一定要抓住现在二手房东能砍价能打折的时间点，一旦核心城市出现因城施策的短暂放松，二手房东会再次傲娇，不愿意谈价。 明年上半年楼市的大趋势：不会跌，但大涨也不会有。 但是，因为有大基建的助推，因为要稳经济增长，对于土拍依赖度较高的核心城市，可能会涨一些。 比如，土地收入依赖度高，全国GDP占比也高的浙江、江苏、福建、山东、广东、四川六省。 安徽只能看合肥了。 原标题：明年楼市不会跌，但大涨也不会有