[购房交流] 滁州房价理论上的天花板会是多少？

声明：以下计算均为参照模型的不严谨计算，仅供参考。

根据滁州网上房地产披露的信息，截止5月20日，滁州市区五月份网签新房套数为1793套。

根据不完全统计，2021年1-4月，滁州市本级商品房网签套数超14000套。

政策的凉水，好像并没有浇到滁州的头上。

楼市的火热虽是推动房价上涨的一大原因，但房价的上涨不可能是无止境的。

无论是哪一个城市，受限于城市当前发展情况，终归会有着自己的价格天花板。

于是我开始好奇：滁州房价的天花板会是多少？

房价的上限，自然不是我们普通人能够决定的，而是取决于当前城市的富人家庭。

那么如何计算一个城市理论上的房价上限，最关键的数据便是得到城市富人家庭的‘收支盈余’，即在扣除掉消费性支出后的可支配收入。

于是我翻查了下市统计局的数据。

今年的1月13日，滁州市统计局公布了滁州市2020年统计年鉴。

点开后可以看到，页面虽看起来‘朴实无华’，但里面隐藏着的是关于滁州市2019年经济与社会各方面的统计数据。

部分页面截图

点开相关数据后可以看到，2019年滁州市城镇居民人均可支配收入为34091元。

而2019年滁州市城镇居民人均消费性支出为22408元。

根据统计数据，2019年滁州市城镇居民人均可支配收入34091元，人均消费性支出22408元，即每个人的收支盈余为34091-22408=11683元。

原本后续计算我是打算采用极端的二八定律（即20%的人占了80%的收入）以此来推导出富裕家庭的收支盈余。

但是在查看数据的过程中，我发现了一个更有意思的东西。

统计局将城镇居民人均可支配收入分为五个档次，分别是低收入户、较低收入户、中等收入户、高收入户以及最高收入户。

最高收入户这一档，这不正是我所需要的吗！

有了数据的支持，接下来就是计算了。

在这一步之前需要点明一个误区，那就是富人的消费开支并没有我们想象的那般奢侈，大部分富人的消费开支与普通人的相差并不大。

所以依照前文的计算方法，富裕人群的个人收支盈余也就变成了74945-22408=52537元。

而按揭支出基本上是以家庭为单位，根据上表也能看到，滁州的城镇居民平均家庭人口为3.44人。

那么富裕家庭的收支盈余应为52537*3.44=180727.28元，约等于18万元，理论上最高按揭还款能力为1.5万元/月。

当然，家庭的月收入不可能全部用来还房贷，手中自然需要有余钱来灵活应对各种突发事件。

按照适宜的房价水平，将居民收支盈余的三分之二用于还贷，剩余的三分之一作为备用资金。

因此，月实际还贷金额应为1.5*2/3=1万元。

以100㎡的新房计算，首付3成，贷款30年，贷款利率上浮20%来计算：

最终得出来的结果是：24000元/㎡！

也就是说，这个数字是富裕家庭层级的滁州人所能承受的极限，基本等同于是滁州房价的天花板。

依照目前来看，除了部分楼盘的合院别墅外，滁州房价距离这个天花板还有明显差距。

当然，富人群体并不能代表整个滁州，平均收入更具有代表性。

因此我们再将人均收入代入计算，11683*3.44*2/3/12=2233元。

同样以100㎡的新房计算，得出的结果是...

5500元/㎡，这个价格，大概是2015年的房价。

以上数据均是来自于滁州市统计局2020年的统计年鉴，2021年的统计年鉴虽然未出，但市统计局在4月7号发布的《滁州市2020年国民经济和社会发展统计公报》中依然提及：

那我们便将其代入，平均人口仍旧按照每户3.44人进行计算，即（36051-23410）*3.44*/12*2*/3=2415.8元。

5850元/㎡，勉勉强强来到2016年的新房均价的门槛。

2020年的收入，买得起2016年的房价。

emmmmmmmm

报告中27.7%的恩格尔系数，是不是不太适用？

文章来源：公众号滁州楼叔